京都の任意売却の相談先と選び方｜費用・条件・競売前の進め方

「住宅ローンの返済が厳しくなった」「督促状が届いた」「京都の家を売ってもローンが残りそう」。そんなとき、任意売却は検討できる方法の一つです。

任意売却とは、売却代金などで住宅ローンを完済できない場合に、金融機関などの債権者と売却価格・代金の配分・抵当権の抹消について合意し、不動産を売る方法です。家を売れば借金がすべてなくなる制度ではありません。 また、返済に困ったからといって、必ず任意売却になるわけでもありません。

この記事では、京都で相談先を探している方に向けて、今の状況に合った相談の進め方、相談できる会社・窓口、費用と売却後の返済を整理します。まずは、次の表でご自身に近い状況を確認してください。

京都で任意売却を考えたら、現在の状況と通知の期限を確認

現在の状況	最初に確認したいこと	相談先・次の行動
まだ滞納していないが、今後の返済が厳しい	毎月いくらなら返せるか、返済方法を変更できるか	借入先へ早めに連絡。売却も考えるなら不動産会社に査定を依頼
家を売ればローンを完済できるか分からない	売却見込み額から諸費用を引いた金額と、ローン残高の差	売却・買取の査定と、借入先への残高確認を並行して進める
督促状・一括返済を求める通知が届いた	通知の差出人、支払期限、現在の請求額	通知を手元に置き、借入先・保証会社等と任意売却の相談先へ連絡
裁判所から競売に関する書類が届いた	事件番号、入札期間、開札期日など	競売の進行を伝えて至急相談。法律上の対応は弁護士にも確認

返済を続けられる可能性がある段階では、まず借入先に返済方法の変更を相談しましょう。住宅金融支援機構にも返済方法の変更メニューがありますが、利用には審査があり、変更内容によっては総返済額が増えます。住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」

任意売却のために、自己判断で返済を止めたり、通知を放置したりする必要はありません。 「滞納○か月までは大丈夫」という一律の目安より、実際に届いた書類の内容と期限が重要です。

京都の任意売却・住宅ローンの相談先を、役割で選ぶ

不動産会社は物件の査定・販売・売買手続、借入先や債権者は返済・担保解除の判断、弁護士は債務整理や法律問題の相談を担います。どこか一か所に任せれば、すべての判断が済むわけではありません。

ここでは、京都に拠点がある不動産の相談先を紹介します。紹介順は、成約率や相談実績を比較したランキングではありません。 本メディアの運営会社であるトライアセットを含め、公式サイトで確認できる業務と、相談時に確かめたい点を記載しています。

相談先	公式情報で確認できる業務・窓口	このような相談から始めたい方
株式会社トライアセット	京都市中京区の売買・仲介・買取、不動産コンサルティング	売却額とローン残高を比較し、仲介・買取を含む売り方を検討したい
任意売却からすま相談室	烏丸リアルマネジメント株式会社による任意売却業務	債権者対応を含む任意売却の実務について相談したい
株式会社名鉄	京都市中京区で住宅ローン問題・任意売却の相談を案内	売却を含め、住宅ローン問題の対応方法を相談したい
全国任意売却協会 京都相談センター	京都市伏見区の任意売却・住宅ローンの相談窓口	専門相談窓口で対面相談の予約を取りたい

株式会社トライアセット｜まず売却額とローン残高を比較したい方へ

トライアセットは、京都市中京区に本社を置く不動産会社です。公式の会社概要では、不動産の売買・仲介・買取・賃貸管理などを案内しています。また、コンサルティング事業では、弁護士や税理士などの専門家と連携した不動産取引の支援を掲げています。

任意売却を考え始めた段階では、まず「家がいくらで売れそうか」「売却費用を引いた後、返済にいくら回せるか」を把握することが大切です。通常の仲介による売却と買取の見込みを比べたい方は、その検討から相談できます。

相談するときは、物件の所在地、ローン残高、返済・滞納の状況、届いている通知、希望する売却時期を分かる範囲で伝えましょう。債権者との調整が必要な場合の担当体制や、法律の専門家への相談が必要かも、最初に確認してください。 査定だけで任意売却の成立が決まるものではありません。

項目	内容
会社名	株式会社トライアセット
所在地	京都市中京区釜座町22 ストークビル三条烏丸207
電話	075-741-8970
営業時間・定休日	10:00〜19:00／日曜日・祝日
宅建免許	京都府知事（1）第14680号
公式情報	会社概要・不動産コンサルティング

トライアセットに京都の物件の売却・買取を相談する（無料査定フォーム）

任意売却からすま相談室｜任意売却の実務を相談したい方へ

烏丸リアルマネジメント株式会社が運営する相談室です。公式サイトの事業内容に任意売却業務を明記し、会社案内では金融機関・保証会社・債権回収会社との交渉実績の案内や、協力する司法書士事務所の情報を掲載しています。

京都事務所は中京区にあります。依頼前には、今回の借入先への対応経験、売却に使える期間、担当者と専門家の役割分担、費用の内訳を確認しましょう。

• 所在地：京都市中京区御幸町通丸太町下る毘沙門町553 御幸町ビル3階
• 相談専用電話：0120-57-0400
• 出典：公式会社案内

株式会社名鉄｜住宅ローン問題の対応方法から相談したい方へ

京都市中京区に拠点を置き、公式サイトで住宅ローン問題や任意売却についての相談を案内している会社です。売却を決める前に、現在の返済状況と住まいの希望を整理して相談したい場合の選択肢になります。

「家を残したい」「住み替えも含めて考えたい」といった希望を伝え、利用できる方法とその条件を確認してください。公式サイト上の事例が、ご自身にもそのまま当てはまるとは限りません。

• 所在地：京都市中京区壬生東大竹町33
• 相談電話：0120-83-0033
• 出典：公式サイト・会社案内

全国任意売却協会 京都相談センター｜対面で住宅ローンの相談をしたい方へ

一般社団法人全国任意売却協会は、京都市伏見区に京都相談センターを設け、任意売却・住宅ローンの無料個別相談を案内しています。京阪宇治線「桃山南口」駅から徒歩1分の場所で、公式ページから面談予約ができます。

一般社団法人は行政の相談窓口とは異なります。面談後に依頼する場合は、実際に媒介契約を結ぶ事業者、担当者、専門家への依頼費用を確認しましょう。

• 所在地：京都市伏見区桃山町丹後18-23 丸谷ビル1階
• 相談電話：0120-963-281
• 出典：京都相談センター公式案内

借金全体の整理が必要なら、法律相談も並行する

住宅ローン以外の借入れもある、離婚・共有者との争いがある、売却後の返済を続けられそうにない場合は、不動産の売り方だけでなく債務全体の整理が必要です。弁護士などに相談し、売却と法的手続の順序も確認してください。

京都市の消費生活総合センターでは、多重債務の相談窓口を案内しています。京都市民法律相談では、市内在住の方を対象に弁護士による無料相談を実施しています。予約制で、係争中の案件など対象外もあるため、利用条件を公式案内で確認してください。

任意売却できる条件は？通常売却・買取・競売との違い

任意売却では、ローンを完済できなくても売却を進められるよう、関係する債権者に担保を外すことなどの合意を得ます。不動産会社が「売れます」と言うだけでは成立しません。

方法	売り方・手続	住宅ローンとの関係	確認したい点
通常売却	仲介で買主を探すなどして売却	売却代金や自己資金で完済し、抵当権を抹消するのが一般的	売却費用を差し引いても完済できるか
任意売却	債権者の合意を得て売却	完済できない場合の担保解除や配分などを調整	価格・費用・残債・期限についての合意
不動産会社の買取	不動産会社が買主になる	完済できなければ、買取でも債権者との調整が必要	買取額と仲介の見込み額、決済時期の差
競売	債権者の申立てにより裁判所の手続で売却	売却代金を債務の弁済に充てる	所有者が価格や日程を自由には決められない

買取は「誰が買うか」、任意売却は「完済できない債務をどう調整して売るか」の違いです。買取を選べば、金融機関の同意が不要になるわけではありません。

実務上は、主に次の点を確認します。

• 売却のために必要な債権者の合意を得られるか。複数の担保権や税金の差押えがある場合は、関係先も確認する
• 共有名義なら、物件全体を売るために必要な共有者の協力が得られるか
• 物件調査、内見、書類の提出に協力できるか
• 買主との契約・決済と、必要な競売取下げ等を進める時間があるか

住宅金融支援機構は、任意売却の売出価格の確認や抵当権抹消の審査手続を示しています。ただし、これは同機構等の融資に関する案内です。必要な合意や提出書類は借入先によって異なるため、担当窓口に確認してください。住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」

競売開始後でも相談はできるが、余裕があるとは限らない

競売開始決定が出たことだけで、任意売却の可能性が一律になくなるわけではありません。ただし、買主探し、債権者の審査、契約・決済には時間が必要です。

裁判所の案内では、最高価買受申出人などが決まった後の取下げには、原則としてその同意も必要となり、買受人が代金を納付した後は取下げができません。「開札前日まで相談を待ってよい」という意味ではないため、書類が届いた時点で状況を伝えましょう。裁判所「競売申立ての取下げ」

任意売却の申出書に署名する前に、返済・団信への影響を確認

住宅金融支援機構の令和8年4月のパンフレットでは、全額繰上償還請求前に提出する所定の申出書（期限の利益放棄確認用）は、月々の返済を行う権利を放棄する意思表示となり、残債務全額の繰上償還を催告することになると説明しています。対象となる新機構団信についても、期限の利益の喪失に伴う保障終了の取扱いが示されています。

相談・査定の申込みと、正式な申出書の提出は分けて考えましょう。 署名・押印前に、提出後の返済や請求、団信の保障への影響を借入先に確認してください。これは機構等の融資についての案内であり、適用条件は借入時期・加入する団信・契約によって異なります。住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」2ページ

任意売却の費用と、売却後に残る借金の考え方

「相談無料」と「売却費用がかからない」は別です。売却に必要な費用と、それを誰が・いつ支払うのかを、契約前に確認してください。

主な項目	確認すること
仲介手数料	仲介を依頼する場合の報酬。金額、支払時期、債権者が売却代金からの支払いを認める範囲
抵当権抹消等の登記費用	登録免許税、司法書士報酬、住所・名義変更など追加手続の有無
売買契約書の印紙税など	契約の金額・形式によって必要となる費用
測量・残置物の処分など	本当に必要な作業か、金額と負担について合意できているか
転居費用・新居の初期費用	売却代金から支払えるとは限らない。引渡日とともに資金を確認
法律の専門家への費用	法律相談・債務整理等を依頼する場合の費用。売買の費用と分けて確認

仲介手数料は法令上の上限があり、その範囲で依頼者と不動産会社が取り決めます。売買価格が400万円を超える場合、原則の上限は「消費税を除く売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。例えば2,000万円なら72万6,000円（税込）です。

なお、800万円以下の宅地建物には、事前の説明・合意などの要件の下、税込33万円を上限とする特例があります。「どの物件も必ず3％＋6万円」「必ず33万円」という説明は正確ではありません。国土交通省「仲介手数料の基本的な考え方」

売却代金から仲介手数料や抹消登記費用等を差し引ける場合はありますが、費用が免除されるのではなく、債権者の承認を得て配分するものです。 引越し代も含め、必ず認められる金額があるとは考えず、事前に確認しましょう。

計算例：2,000万円で売れても、500万円の債務が残る場合

次は仕組みを理解するための仮定の計算です。京都の実際の成約事例や、トライアセットの実績ではありません。

項目	仮定の金額
売却前のローン残高	2,400万円
売却代金	2,000万円
売却代金から支払う諸費用	100万円
返済に充てる金額	1,900万円
返しきれずに残る金額	500万円

実際は延滞損害金や他の債権、費用の承認範囲によって変わります。見るべき数字は売却価格だけでなく、「売却後にいくら残り、その後の住居費と返済を両立できるか」です。

京都で任意売却を進める流れと、相談時の持ち物

任意売却の流れは、次の順序を目安に、借入先の手続に合わせて進めます。必要な承認が整わないまま、売却価格や引渡日を確約しないことが大切です。

1. 通知・ローン残高・家計を確認する：残高だけでなく、延滞分や請求先の変更も確認します。生活費と転居後の住居費も整理します。
2. 借入先と不動産の相談先に連絡する：返済継続の可能性、売却が必要か、任意売却の受付条件を確認します。
3. 物件を査定し、販売価格・費用・期限を調整する：物件の権利や状態を調べ、仲介と買取の見込みを比較します。債権者の承認が必要な事項を整理します。
4. 販売活動と、必要な法律相談を進める：内見や資料提出に協力し、売却後の返済に不安があれば法律の専門家へ相談します。
5. 買主の条件を確認し、必要な承認を得て契約・決済する：代金の配分、担保解除、競売の取下げが必要な場合の段取りを関係者で確認します。
6. 引渡し・転居後の返済を進める：合意内容や支払先を記録に残し、生活に無理のない返済計画を確認します。

最初の相談で、すべての書類がそろっている必要はありません。手元にあるものを用意し、不足分と取得方法を担当者に確認してください。

分かる範囲で用意するもの	役立つ理由
借入先・残高・返済予定が分かる書類	完済できるか、誰に相談するかを整理できる
督促状、一括請求、裁判所からの通知	現在の手続と期限を確認できる
物件住所、登記情報、固定資産税の通知など	名義、担保、物件の概要を確認できる
管理費・修繕積立金・税金等の滞納が分かる資料	住宅ローン以外の支払いと調整先を確認できる
家計・他の借入れ・転居希望のメモ	売却後の生活と返済計画を検討できる

京都の町家・長屋・路地の物件は、価格だけでなく売却条件を確認

京都の物件だから高く売れる、観光地だから任意売却が成功しやすい、と一括りにはできません。町家や長屋、路地に面した住宅では、接道、建替え・改修の可否、隣家との関係、土地の権利などを確認して査定する必要があります。

例えば、京都市は、袋路に面する敷地の建替えについて、まず前面の道が建築基準法上の道路かを確認するよう案内しています。見た目の道幅だけで、再建築できる・できないと判断しないようにしましょう。京都市「建築基準法に基づく道路に関するよくある質問と回答」

任意売却では売却までの時間も限られるため、次の点を早めに確認すると、後から条件を調整する負担を減らせます。

• 町家・長屋・古い戸建て：接道・建物の状態・隣家との取り合いを調べ、買主への説明に必要な資料を用意する
• 共有や借地権のある物件：誰の合意・承諾が必要か、相談の初期に確認する
• 分譲マンション：管理費・修繕積立金の滞納や管理状況を管理会社等に確認する

物件固有の条件を調べたい方は、再建築不可物件・共有持分・借地権の記事も参考にしてください。任意売却の承認や期限の確認は、それらと並行して進めましょう。

任意売却のデメリットと、売却後に確認すること

残った債務や連帯保証人の責任が、自動的になくなるわけではない

売却代金を返済に充てても、残った債務は原則として返済義務が残ります。「売ったら終わり」「毎月必ず1万円でよい」といった説明だけで判断しないでください。返済額・支払先・開始時期を確認し、生活費を確保しながら続けられるか検討します。

連帯保証人がいる場合も、家を売ることと保証の責任がなくなることは別です。保証契約や債権者の意向を確認し、売却後の対応を相談しましょう。保証の責任について：札幌弁護士会の解説債務を返せないときは、自己破産や個人再生を含む法律相談が必要になる場合があります。

信用情報への影響は、任意売却だけで決まらない

延滞や代位弁済などの事実は信用情報に登録されることがあり、その後のローンやカードの審査に影響する可能性があります。任意売却を選べば、滞納による影響を避けられるわけではありません。

例えばCICは、61日以上または3か月以上の支払遅延等を「異動」と説明しています。一方、登録する情報や期間は信用情報機関によって異なります。「任意売却から5年で必ず住宅ローンを組める」とは言えないため、必要ならご自身の信用情報を開示して確認してください。CIC「開示報告書の項目」・全国銀行協会「センターの概要」

住み続けたい場合も、リースバックが必ず使えるとは限らない

リースバックは、家を売った後に賃貸借契約を結び、家賃を払って住む方法です。任意売却と組み合わせるには売却条件等の合意が必要で、買主や賃貸条件も整わなければ成立しません。

家賃を払い続けられるか、定期借家か普通借家か、更新・再契約や買戻しの条件はどうなっているかを確認しましょう。国民生活センターも、「ずっと住める」と説明された後、家賃の値上げ等で困る相談事例を紹介しています。国民生活センター「住宅のリースバック契約にご注意」

任意売却の相談先に、依頼前に聞いておきたい5つのこと

査定額の高さだけで相談先を決めず、売却できる条件と、売却後に残る負担を説明してもらいましょう。

1. 今回の借入先・保証会社への対応経験はあるか：担当者は誰か、関係先への連絡・必要な法律相談をどう進めるか。
2. 使える期間と販売計画はどうなっているか：仲介で買主を探す期間、買取を検討する時期、競売が進んだ場合の対応。
3. 査定額の根拠は何か：近隣取引や物件条件をどう反映したか。希望価格と債権者が認める価格を混同していないか。
4. 費用と返済への配分を、書面で確認できるか：相談料、仲介手数料、登記・転居・専門家費用の見積もりと支払方法。
5. 売却後の生活まで見通せるか：残債の相談先、転居費用、新居の住居費、連帯保証人への影響。

「必ず競売を止められる」「残債は必ずゼロ」「今すぐ返済を止めてほしい」といった説明を受けたら、その根拠を借入先や法律の専門家にも確認してください。契約を急ぐ前に、選ぶ方法と残る負担を理解することが大切です。

京都の任意売却でよくある質問

まだ住宅ローンを滞納していなくても相談できますか？

相談できます。まず借入先に返済方法の変更等を相談し、売却を検討するなら、費用を差し引いた売却見込み額と残高を比較してください。完済できる場合は通常売却で進められる可能性があり、最初から任意売却と決める必要はありません。

任意売却なら、競売より必ず高く売れますか？

必ず高く売れるとは限りません。市場で買主を探せることは利点ですが、物件の状態、購入需要、期限、債権者の条件で結果は変わります。一律に「相場の何割」と考えず、具体的な査定と販売計画を確認しましょう。

手元に費用がなくても任意売却できますか？

売却代金から必要な費用を支払うことを、債権者が認める場合があります。ただし、すべての費用を必ず賄えるわけではありません。転居費用や専門家費用も含め、契約前に不足額と支払時期を確認してください。

家族や近所に知られずに売れますか？

任意売却は通常の売買として販売できる一方、広告や内見が必要になる場合があります。競売の手続が進めば、裁判所の調査や物件情報の公開もあり得ます。連絡方法・広告の範囲・内見の方法を相談できますが、誰にも知られないとは言い切れません。

離婚した元配偶者との共有名義でも相談できますか？

相談できますが、不動産の名義、ローンの債務者、連帯保証人は分けて確認します。物件全体を売るための共有者の協力や、離婚後の支払いに争いがある場合の法律相談も必要です。離婚しただけでローンや保証の責任がなくなるわけではありません。

相談だけで売却を決めなければいけませんか？

査定や相談は、売却の契約とは別です。希望と状況を整理し、条件を確認してから判断してください。ただし、届いている通知の期限は、相談中でも進むことがあります。回答を待つ間に何をするかも、借入先や担当者に確認しましょう。

京都で任意売却を考えたら、売却額・残高・期限を一緒に整理しよう

最初の一歩は、任意売却を決めることではなく、今の状況を整理することです。ローン残高、費用を引いた売却見込み額、通知の期限が分かると、返済方法の変更、通常売却、任意売却、法律相談のどれを優先すべきか検討しやすくなります。

京都の物件の売却・買取を検討している方は、トライアセットの無料査定フォームからご相談いただけます。任意売却の成立や残債の処理には債権者等の判断が関わるため、物件の売り方とあわせて、必要な確認を進めましょう。

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編集：京都市不動産売却ナビ編集部／情報確認日：2026年10月23日

会社・相談窓口の情報は各公式サイトを確認して掲載しています。個別案件の受入可否や費用、必要な手続は各窓口に確認してください。法的手続・債務整理の判断は、弁護士等の法律の専門家にご相談ください。

主な制度確認資料：住宅金融支援機構「任意売却パンフレット（令和8年4月）」。同資料は機構等の融資を対象とし、他の金融機関に同一の取扱いを保証するものではありません。