京都の空き家売却・買取｜そのまま売るか解体か、税金と3,000万円控除、相談先5選

京都の空き家は、古い建物や家財が残ったままでも売れます。多くの場合、先に解体せず、建物がある状態で査定を受けて比べるのが無難です。解体して更地にすると土地の固定資産税・都市計画税が最大で約4倍になることがあり、京都の路地にある家などは、解体すると建て直せない場合もあるためです。

親から相続した空き家なら、条件を満たすと売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。この記事では売り方の比べ方、税金と特例、京都市の新税と無料相談、京都で相談できる窓口を順に紹介します。

京都の空き家はそのまま売れる？売り方4つの比較

空き家の売り方は仲介で買主を探す、不動産会社に買い取ってもらう、解体して土地として売る、改修して貸す（売らずに活かす）の4つに分けて考えると整理できます。

京都の路地や長屋などは、解体した後に建て直せるか、隣の家との権利や工事の条件はどうかを先に調べます。賃貸や用途の変更も、改修費・接道・許認可などを確認する前に収益が見込めるとは言えません。

出典：京都市「建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可」 ／ 八尾市「長屋にまつわる諸問題の解説報告書」（2021年）（2026年11月4日確認）

解体する前に確認すること｜更地の固定資産税と建て直しの条件

住宅が建っている土地には、固定資産税・都市計画税を軽くする住宅用地の特例があります。京都市は、毎年1月1日の時点で更地になっている土地などはこの特例の対象外になり、土地の固定資産税・都市計画税が最大で約4倍になると案内しています。年末に解体して、翌年の1月1日に更地のまま売れていないと、税が上がることになります。

また、建築基準法の道路に2m以上接していない土地は、原則として建て直しができません。京都市には、一定の条件で建築を認める認定・許可の制度がありますが、すべての土地が対象になるわけではありません。解体の見積りを取る前に、道路の種類と接道を調べておきましょう。

出典：京都市「住宅建替え中の土地に係る固定資産税・都市計画税」 ／ 京都市「建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可」 ／ 京都市「空き家をお持ちの方へ」（令和7年8月発行）（2026年11月4日確認）

相続した空き家の3,000万円控除｜使える条件と計算例

親などが一人で住んでいた家を相続して売った場合、条件を満たすと、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引けます。主な条件は次のとおりです。

相続人が3人以上いる場合は、令和6年1月1日以後の売却について、控除の上限が1人2,000万円になります。条件の細かい点は国税庁の案内で確かめ、売る前に税理士や税務署に確認しましょう。

手元に残る金額は売った金額から、仲介手数料・測量・片付け・登記などの費用と、借入れの返済、税金を差し引いて比べます。空き家を持ち続ける間の管理費や修繕、遠方から通う負担も含めて、いつまで何を負担できるかを整理すると相談しやすくなります。

出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 ／ 国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」 ／ 国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」 ／ 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ・仲介手数料」（2026年11月4日確認）

京都市の空き家の新税（非居住住宅利活用促進税）は2030年度から予定

京都市は、人が住んでいない住宅にかける「非居住住宅利活用促進税」を、令和12年度（2030年度）から課税する予定です。令和12年1月1日の利用状況で判断し、システム開発の影響で開始を1年延期したと案内しています。

管理の状態は課税の判断に関係しません。きちんと管理していれば対象外、募集を出せば必ず免除、という理解ではなく、今の使い方と予定を京都市の窓口に確認してください。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税についてよくある質問」（2026年11月4日確認）

売るまでの管理と、京都市の無料相談

売却を始めても、決済と引渡しまでは管理が続きます。屋根や外壁、草木、ごみ、漏水などの状態を伝え、修繕・巡回・近所への対応を誰がいくらで受け持つかを確認しましょう。

管理が行き届かない空き家は、特定空家等や管理不全空家等として、市の指導や勧告の対象になることがあり、勧告を受けると住宅用地の特例が外れます。

京都市は空き家の持ち主向けに無料の支援を用意しています。地域の不動産会社が「空き家相談員」として相談に応じるほか、区役所・支所での無料相談会、空き家に相談員や建築士が出向く専門家派遣制度があります。問い合わせ先は京都市空き家相談窓口（075-231-2323）です。

出典：京都市空き家対策室「よくある質問」 ／ 京都市「空き家をお持ちの方へ」（令和7年8月発行） ／ 国土交通省「管理不全空家等への対応」（2026年11月4日確認）

売る前に確認すること｜名義・家財・建物の状態

登記の名義、相続人や共有者、借地や担保の有無を確認します。相続登記がまだでも売却の相談は始められますが、売るためには相続した人への登記が必要です。必要な登記と、誰が取得するかは司法書士などに確認してください。相続登記は、相続で取得したことを知った日から3年以内にすることが義務になっており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

家財は持ち主ごとに、残す物と処分する物を分けます。購入・建築・改修の資料は税金の計算に使うことがあるため、まとめて捨てないでください。雨漏り、設備、越境なども、調べた範囲と未確認の範囲を整理します。

出典：法務省「相続登記の申請義務化Q&A」（2026年11月4日確認）

京都の空き家売却を相談できる窓口5選

京都市不動産売却ナビと、空き家の売却・買取・管理・相続の相談を公式サイトで案内している京都の不動産会社を紹介します。紹介の順番はランキングではありません。所在地と建物の状態を伝え、提案の内容と、価格・費用・引渡しの条件をそろえて比べましょう。

K’sクリエーション

K’sクリエーションは山科区に拠点を置き、京都市内の空き家の売却、仲介・買取、相続のサポートを案内しています。公式サイトでは、雨漏りや傾きがある古い建物、再建築不可の物件も売却できると説明し、相続登記からの相談にも触れています。建物の不具合と、必要な調査・費用を整理して相談しましょう。

出典：K’sクリエーション公式サイト（2026年11月4日確認）

六連京都

六連京都は中京区を拠点に、不動産の売却・仲介、空き家の管理、相続の相談を案内しています。公式サイトでは、きょうだいでの分け方や共有名義のまま話が進まないといった相続の悩みにも触れています。管理のサービスと売却の契約・費用は分けて確認しましょう。

出典：六連京都公式サイト（2026年11月4日確認）

京都不動産買取相談センター（日本住販）

京都不動産買取相談センター（日本住販）は、京都市南区に拠点を置き、仲介での売却、不動産買取、相続物件・空き家の窓口を案内しています。公式サイトでは、買取の強みとして残置物の処理と登記の費用を同社が負担することを挙げています。対象の条件と、提示価格に含まれる範囲を書面で確認しましょう。

出典：京都不動産買取相談センター（日本住販）公式サイト（2026年11月4日確認）

フラットエージェンシー

フラットエージェンシーは京都の賃貸・売買に加えて、オーナー向けの管理、相続サポートを案内しています。公式サイトには「京都市地域の空き家相談員」の案内も掲載しています。貸す案と売る案を、収支と手間で比べたいときの相談先の候補です。

出典：フラットエージェンシー公式サイト（2026年11月4日確認）

京都市不動産売却ナビ（トライアセット）に相談するメリット

京都市不動産売却ナビの相談対応会社である株式会社トライアセットは、京都市中京区の不動産会社です。不動産の売買・仲介・買取、賃貸管理、不動産の活用を案内しています。空き家は解体や片付けを決める前の段階から、売る・貸す・持ち続けるの手取りと負担を比べて相談できます。

査定額を知りたい場合は「無料査定希望」を選べます。売却方法の比較や活用の相談は、フォームの「その他」と備考欄からお知らせください。

出典：トライアセット「不動産サービス」 ／ トライアセット「不動産コンサルティング」（2026年11月4日確認）

相談の前に用意すると話が早いもの

資料が足りない場合は、何が分からないかをそのまま伝えてください。取得や調査に費用がかかるものは、相談先に必要な範囲を確認してから用意できます。

京都の空き家の売却でよくある質問

古くて傷んだ空き家でも売れますか？

売れます。建物を使いたい買主に仲介で売るほか、不動産会社の買取や、解体して土地で売る方法があります。どれが合うかは、建物の状態と接道、手元に残る金額で比べます。

売る前に解体したほうが高く売れますか？

必ずしもそうとは限りません。解体費がかかり、1月1日に更地になっていると土地の税が最大で約4倍になることがあります。接道を満たさない土地は建て直せない場合もあるため、解体の前に査定と調査を受けましょう。

家財が残ったままでも売れますか？

売れます。現況買取なら、家財の処分を買主が引き受ける条件にできます。仲介で売る場合は、処分の範囲と、引渡しまでに誰が片付けるかを決めておきます。

相続した空き家の3,000万円控除は誰でも使えますか？

昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続の直前に亡くなった人以外が住んでいなかったことなどの条件があります。売る時期や売却代金の上限もあるため、売る前に税理士や税務署に確認してください。

京都市の空き家の新税はいつから始まりますか？

京都市は令和12年度（2030年度）から課税する予定と案内しています。対象や免除の条件は、京都市の案内で確認してください。

遠方に住んでいて、京都に通えません。

鍵の預かりや写真での報告、契約の手続きをどこまで任せられるかを相談先に確認しましょう。京都市の空き家相談窓口や空き家相談員にも相談できます。

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編集：京都市不動産売却ナビ編集部。制度・公表資料と会社の公式情報は2026年11月4日確認。税金の特例は条件が細かいため、売る前に税理士・税務署に確認してください。