京都の農地売却｜農地法3条・5条と転用許可、買主の条件を確認

田や畑を売るときは、「誰が、何のために取得するか」で手続が変わります。耕作を続ける売買と、駐車場・住宅等へ転用するための売買を区別し、所在地の農業委員会へ確認することが出発点です。農地の売却を、通常の宅地売買と同じ手順で進めないようにしましょう。

耕作目的と転用目的の手続

京都市農業委員会は耕作目的の売買・貸借を農地法第3条、所有者自身が転用する場合を第4条、転用のための売買・貸借を第5条の手続として案内しています。第4条・第5条の転用は、市街化区域では届出の扱いがあります。

買主が決まっても、必要な許可等を満たさず自由に所有権を移せるとは限りません。契約前に、農地の場所、現況、面積、買主と利用目的を農業委員会へ伝え、申請・届出と効力の条件を確認します。

出典：京都市農業委員会「こんな時は御相談ください」 ／ 京都府「農地制度について」

下限面積要件の廃止と買主の条件

農地法第3条の下限面積要件は2023年4月1日に廃止されました。ただし、農地取得の他の要件までなくなったわけではありません。小さな畑だから誰でも投資用に購入できるという理解は適切ではありません。

買主の営農計画、農地を適切に利用できるか、周辺の農業利用へ支障がないかなどを確認します。買主候補の条件が分からない段階では、売却可能性と手続を農業委員会へ相談し、必要な資料をそろえてください。

出典：農林水産省「農地法第3条の下限面積要件の廃止」

転用・農振・地域計画の確認

農地以外に使う計画では、農地転用だけでなく、農業振興地域・農用地区域、地域計画上の扱い、都市計画や開発、接道・排水等の条件も調べます。農振除外や地域計画の変更が必要かを含め、受付時期・審査・他の許可の関係を所管窓口へ確認します。

登記上は田畑でも既に別の用途になっている土地、反対に地目と異なり耕作に使っている土地もあります。現況と過去の許可等を確認する前に、盛土・舗装・建物の設置を進めないでください。

出典：京都府「農地制度について」

価格・費用と納税猶予の確認

比較する価格は、耕作する買主への価格か、転用を前提とする価格かを分けます。転用できるという仮定の価格だけを、今すぐ売れる金額として扱わないでください。測量、造成、排水、申請等の費用と、誰が負担するかも確認します。

相続税等の納税猶予を受けている農地、生産緑地、貸している農地では、売却に伴う税や契約の条件を別途確認します。売却代金から残る金額を比較するため、税務署・税理士等と農業委員会の確認を並行して進めましょう。

出典：京都市農業委員会「こんな時は御相談ください」

相談前に整理する資料と確認先

資料が足りない場合は、何が不明かをそのまま伝えてください。取得や調査に費用がかかるものは、相談先に必要な範囲を確認してから準備できます。

京都市不動産売却ナビで相談できること

京都市不動産売却ナビの相談対応会社は仲介・買取、賃貸管理、不動産の活用を案内しています。京都の農地売却では物件の状態と希望を伝え、どの方法が対象になるかから確認できます。

出典：トライアセット「不動産サービス」 ／ トライアセット「不動産コンサルティング」

売却・買取・活用の条件は不動産会社、登記は司法書士等、税額や特例は税理士等、権利の紛争は弁護士等に確認します。必要な専門家の業務範囲と費用も、依頼前に確認してください。

売却方法の比較や活用の相談は、フォームの「その他」と備考欄からお知らせください。査定額を知りたい場合は「無料査定希望」を選べます。書類が足りないときは、不明な項目もそのまま伝えられます。

京都の農地売却でよくある質問

面積が小さい農地でも売れますか？

下限面積要件は廃止されていますが、買主等に関する他の要件は残ります。所在地の農業委員会へ、耕作目的か転用目的かも含めて確認してください。

農地のまま耕作目的で買う場合は、買主が農地を適切に利用できるかなどの許可要件を確認します。小さいから手続不要、下限面積が廃止されたから誰でも買える、という意味ではありません。登記上の地目と現況、所在地、面積、利用者、農振農用地区域等の指定を整理してください。住宅と農地を一緒に売る場合も、土地ごとに必要な手続と買主の条件を分け、農業委員会へ相談しましょう。

不動産会社ならどの農地でも買い取れますか？

取得目的と法令上の条件によります。農地のまま取得する要件や転用の可否を確認する必要があり、無条件の買取を約束できるものではありません。

会社が取得後も農地として使うのか、宅地や資材置場などへ転用するのかで、確認する要件と窓口が変わります。農用地区域等の指定や道路、排水、周辺への影響によっては、希望どおりに転用できない場合があります。買取の話があっても、許可や届出の確認前に利用できる土地と断定しないでください。売買契約では必要な手続、費用の負担、不許可の場合の扱いを確認しておきます。

売る前に更地や駐車場にしてよいですか？

先に農業委員会等へ確認してください。農地転用等の手続や、開発・排水・造成等の条件を満たす必要があります。

耕作をやめたり地目を変えたりすることと、農地法上の転用手続は別です。先に盛土、舗装、建物の撤去等を行うと、売却に必要な手続を複雑にするおそれがあります。現在の写真、登記簿、公図、希望する用途を用意し、所在地の農業委員会へ相談してください。転用が可能な場合も、造成・排水・接道にかかる費用を見込み、農地のまま売る案と実際の手取り・期間を比べましょう。

京都の農地売却の現況と希望を整理する

価格に影響する条件と、契約・引渡しまでに必要な作業を整理すると、比較する見積りの条件が明確になります。所在地と現況、希望期限をまとめ、どの方法で進めるかを相談しましょう。

あわせて読む：京都の土地売却 ／ 土地の無償譲渡 ／ 相続不動産の売却

編集：京都市不動産売却ナビ編集部。制度・公表資料は個別の権利関係・税務・融資条件は資料と契約内容に応じて各専門家・金融機関へ確認してください。