離婚で京都の家を売るには｜住宅ローン・財産分与・手取りの計算と相談先5選

離婚するときの家の扱いは、大きく「売って現金で分ける」「どちらかが住み続ける」「共有のまま持ち続ける」の3つです。売る場合は、売った代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要があります。そのため、まず家がいくらで売れそうかと、ローンの残高を並べて確かめることが出発点になります。

この記事では、それぞれの選び方、ローンが残る家の売り方、手元に残る金額と分け方の計算例、財産分与の期限と税、周囲に知られずに進める方法、京都で相談できる窓口を紹介します。

離婚で家はどうする？売る・住み続ける・共有で持つの比較

売れば家を現金にして分けられますが、ローンの返済と売却の費用を差し引いた後にいくら残るかを確認する必要があります。どちらかが住み続ける場合は、名義、返済する人、連帯債務や保証、固定資産税や修繕費の負担を整理します。

共有やローンを残したまま持ち続けると、連絡が取れなくなる、支払いが止まる、修繕や売却の合意が難しくなるといった問題が起こり得ます。夫婦の間で約束しても、それだけで金融機関との契約が変わるわけではありません。

名義が一方だけでも、財産分与の対象になることがある

財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して取得し、維持した財産を分ける制度です。家が夫か妻の一方の名義でも、対象になることがあります。婚姻前から持っていた財産や、婚姻中でも相続や贈与で取得した財産は、原則として対象になりません。

登記は、誰が売主になるかを確かめる資料です。売った代金を誰にどう分けるかは、財産分与の話し合いで別に決めます。購入資金、親からの援助、ローンの返済、ほかの資産や負債を確かめずに、単純に半分ずつ分けると決めないでください。

出典：裁判所「家事事件Q&A・財産分与」（2026年11月4日確認）

住宅ローンが残っている家は売れる？アンダーローンとオーバーローン

ローンが残っていても、家は売れます。売った代金でローンを完済できる状態を「アンダーローン」、売っても残高に足りない状態を「オーバーローン」と呼びます。

売主の名義、ローンの主債務者、連帯債務者、保証人を一覧にすると、誰が契約や手続きに関わるかが分かります。返済に不安がある場合は、売却の相談と並行して、金融機関や弁護士にも連絡してください。ローンの支払いが難しい場合の売り方は、京都の任意売却の記事で説明しています。

手元に残る金額と分け方の計算例

売る前に、売却の見込み額からローンの残高と売却の費用を差し引いて、手元にいくら残るかを計算しておくと、話し合いを進めやすくなります。次は計算の流れを示す仮定の例です。

出典：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ・仲介手数料」（2026年11月4日確認）

財産分与の期限と税金｜離婚から5年以内、3,000万円控除の条件

離婚の後に財産分与の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てて財産分与を求めることができます。期限は離婚の日から5年以内です。ただし、令和8年（2026年）4月1日より前に離婚した場合は、離婚の日から2年以内です。すでに離婚している方は離婚した日を確かめたうえで、専門家に期限を確認してください。

財産分与で受け取った側には、通常は贈与税がかからない

国税庁は、離婚の財産分与で財産を受け取った場合、通常は贈与税がかからないと案内しています。ただし、分与された額が多すぎる場合の超える部分や、税を免れるための離婚と認められる場合は、贈与税がかかります。土地や建物そのものを分与した側には、譲渡所得の税がかかる場合があるため、合意の前に税理士に確認しましょう。

住んでいた家を売ったときは、3,000万円控除を使える場合がある

自分が住んでいた家を売って利益が出た場合は、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除を使える場合があります。家を出た後に売る場合も、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になります。ただし、夫婦や親子などの特別な関係がある人に売った場合は対象になりません。

出典：裁判所「家事事件Q&A・財産分与」 ／ 国税庁 No.4414「離婚して財産をもらったとき」 ／ 国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」（2026年11月4日確認）

周囲に知られずに売りたいとき

不動産会社が直接買い取る方法なら、購入希望者を募る広告を出さずに進められるため、近所や職場に売却を知られにくくなります。仲介でも広告の範囲は相談できますが、専任媒介契約では、不動産会社は契約から7日以内に、物件の情報を不動産会社どうしの物件情報網（レインズ）に登録します。

相手と顔を合わせずに進めたい場合は、連絡の窓口や書類のやり取りの方法を、不動産会社や弁護士に相談しておきましょう。

出典：埼玉県「宅地建物取引業FAQ・媒介契約」（2025年12月現在）（2026年11月4日確認）

離婚時の京都の不動産売却を相談できる窓口5選

京都市不動産売却ナビと、離婚・住み替え、任意売却、秘密の売却などの相談を公式サイトで案内している京都の不動産会社を紹介します。紹介の順番はランキングではありません。財産分与や離婚の手続きそのものは弁護士や家庭裁判所の役割なので、不動産の価格・売り方・時期を相談する窓口として比べましょう。

京都不動産買取相談センター（日本住販）

京都不動産買取相談センター（日本住販）は、京都市南区に拠点を置き、仲介での売却と不動産買取の窓口を案内しています。公式サイトには住み替え・離婚、ローン返済で困っている人向けの任意売却、売却後も住み続けるリースバックの窓口が並んでいます。どの方法が自分の状況に当てはまるか、価格と条件をそろえて確認しましょう。

出典：京都不動産買取相談センター（日本住販）公式サイト（2026年11月4日確認）

センチュリー21 ライフ住宅販売

センチュリー21ライフ住宅販売は、不動産の売却相談に加えて、急ぐ人には同社が直接買い取ると案内しています。公式サイトには秘密裏に売却したい人の相談も受けると書かれています。広告を出さずに進める場合の価格と、決済までの期間を確認しましょう。

出典：センチュリー21 ライフ住宅販売公式サイト（2026年11月4日確認）

センチュリー21 リノライフ

センチュリー21リノライフは、中京区を拠点に、不動産の売却・買取、任意売却、相続、リースバックなどを案内しています。ローンの残る家を売る方法と、売った後も住み続ける方法を比べたいときの相談先の候補です。リースバックは家賃や期間などの契約条件も確認しましょう。

出典：センチュリー21 リノライフ公式サイト（2026年11月4日確認）

六連京都

六連京都は中京区を拠点に、不動産の査定・仲介、任意売却、相続の相談を案内しています。公式サイトでは、住宅ローンの返済が厳しい場合の任意売却や、共有名義のまま話が進まないといった悩みにも触れています。共有の家をどう売るか、価格と手続きの順序を相談しましょう。

出典：六連京都公式サイト（2026年11月4日確認）

京都市不動産売却ナビ（トライアセット）に相談するメリット

京都市不動産売却ナビの相談対応会社である株式会社トライアセットは、京都市中京区の不動産会社です。不動産の売買・仲介・買取、賃貸管理、不動産の活用を案内しています。離婚に伴う売却では売るか住み続けるかを決める前の段階から、売却額と残高、売り方ごとの時期を比べて相談できます。

査定額を知りたい場合は「無料査定希望」を選べます。売却方法の比較や活用の相談は、フォームの「その他」と備考欄からお知らせください。

出典：トライアセット「不動産サービス」 ／ トライアセット「不動産コンサルティング」（2026年11月4日確認）

相談の前に用意すると話が早いもの

資料が足りない場合は、何が分からないかをそのまま伝えてください。取得や調査に費用がかかるものは、相談先に必要な範囲を確認してから用意できます。

離婚時の京都の不動産売却でよくある質問

離婚の前と後、どちらで売るのがよいですか？

話し合いの進み方、住まいの予定、税によって変わります。夫婦の間で売買すると3,000万円控除が使えないなど、時期や相手で扱いが変わる点もあるため、財産分与の内容とあわせて税理士や弁護士に確認しましょう。

ローンが残っていても売れますか？

売れます。売った代金でローンを完済できれば通常の売却で進められます。足りない場合は、差額を自己資金で払うか、金融機関と相談して任意売却を検討します。

家は夫の名義ですが、妻も分与を受けられますか？

婚姻中に夫婦が協力して取得した財産なら、名義が一方だけでも財産分与の対象になることがあります。分け方は話し合いで決め、まとまらなければ家庭裁判所の調停を利用できます。

相手が売却に応じません。

共有名義の家を売るには、共有者全員の同意が必要です。単独名義の場合は名義人が売主になります。財産分与の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停を検討し、弁護士に相談してください。

住宅ローンの連帯保証人から外れられますか？

金融機関の承諾が必要です。夫婦の間で約束しても、それだけで金融機関との契約は変わりません。売却で完済するか、借換えなどの方法を金融機関に相談しましょう。

近所に知られずに売れますか？

直接買取なら、購入希望者を募る広告を出さずに進められます。仲介でも広告の範囲は相談できます。

あわせて読む：京都の任意売却 ／ 住宅ローン中の家の売却 ／ 京都の共有持分の売却 ／ 不動産売却の税金

編集：京都市不動産売却ナビ編集部。制度・公表資料と会社の公式情報は2026年11月4日確認。財産分与や離婚の手続き、税の判断は弁護士・家庭裁判所・税理士に確認してください。