個人が土地・建物を売るときの長期譲渡所得は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合の区分です。売却日までに5年経ったかだけで判断すると、税率を読み違えることがあります。課税の対象となる利益と、ローン返済後の手取りも分けて確認しましょう。
- 所有期間は売却年の1月1日時点で5年を超えるかで判定する。
- 長期の通常税率は2026年の計算では所得税・復興特別所得税・住民税の合計20.315％。
- 取得費や譲渡費用、特例の条件を確認し、売却代金に税率を直接掛けない。
所在地、物件の状況、希望する期限をお知らせください。価格だけでなく、費用を差し引いた手取りと引渡し時の負担を確認しながら、売却方法を相談できます。
長期・短期を分ける所有期間
売却年の1月1日で5年超なら長期、5年以下なら短期です。たとえば2021年6月に購入した土地を2026年10月に売る場合、売却日まで5年以上経っていても、2026年1月1日では5年を超えず短期です。同じ取得日で2027年中に売る場合は、1月1日時点で5年超となります。
相続や贈与で取得した場合は、原則として被相続人・贈与者の取得時期を引き継ぎます。土地と建物を別の時期に取得している場合も、それぞれ確認してください。契約日・引渡し日の取扱い等に判断が必要な場合は税理士等へ確認します。
通常の税率と計算の順序
2026年の通常の長期譲渡所得は所得税15％・住民税5％に復興特別所得税を加え、合計20.315％です。短期は所得税30％・住民税9％に復興特別所得税を加え、合計39.63％です。法人の不動産売却に、この個人の税率をそのまま使うことはできません。
計算は売却収入から取得費と譲渡費用を引き、適用できる特別控除を差し引いた課税譲渡所得を求めて行います。税率の将来の改正や個別の特例は売却年の資料を確認してください。
取得費・譲渡費用と相続
取得費は購入・建築代金だけでなく、一定の購入手数料や設備・改良費等を含みます。建物は減価償却費相当額を引くため、購入時の総額がそのまま取得費になるとは限りません。相続の場合も購入資料を探し、相続時の評価額と区別します。
取得費が分からない場合は売却収入の5％を概算取得費とする方法がありますが、実際の取得資料を確認して比較してください。売却仲介手数料、売主の印紙税等の譲渡費用と、維持管理の修繕や税を混同しないようにしましょう。
自宅の特別控除と10年超の軽減
自宅の3,000万円特別控除は、所有期間の長短とは別に適用要件を確認します。居住の実態、売却相手、過去の特例利用、以前住んでいた場合の期限等があり、確定申告が必要です。
10年超所有の自宅の軽減税率は、売却年1月1日に家屋・敷地等の所有期間が10年を超えること等が条件です。一定の条件で3,000万円控除と併せて使えますが、新居の住宅ローン控除等との関係も確認します。単に長く持っていた投資物件にも使える特例ではありません。
長期譲渡所得の計算例
相談前に整理する資料と確認先
- 購入・建築・改良等の契約、領収書と取得日。
- 建物の利用履歴、減価償却に関する資料。
- 売却代金と諸費用、相続や贈与の取得経緯。
- 自宅の居住・転居日、新居入居、過去の特例利用。
資料が足りない場合は、何が不明かをそのまま伝えてください。取得や調査に費用がかかるものは、相談先に必要な範囲を確認してから準備できます。
京都市不動産売却ナビで相談できること
京都市不動産売却ナビの相談対応会社は仲介・買取、賃貸管理、不動産の活用を案内しています。不動産の長期譲渡所得では物件の状態と希望を伝え、どの方法が対象になるかから確認できます。
条件を整理して売却方法を比較
仲介では購入希望者を探し、直接買取では不動産会社の提示する価格・決済時期・引渡し条件を確認します。双方の条件をそろえて比較することで、査定額と実際の手取りを区別できます。
売るか活かすかを収支で検討
保有も選択肢にある場合は、見込賃料だけでなく、改修・管理・空室・修繕の負担まで確認します。売却を決める前の段階から、物件に合う活用の可能性を相談できます。
必要な調査と引渡し条件を確認
残置物、修繕、境界、入居者や名義など、引渡しに影響する事情を先に伝えてください。調査や作業の範囲、費用を誰が負担するかは、見積りと契約条件を確認して判断します。
京都市不動産売却ナビでは価格・費用・売却時期等を相談できます。個別の税額、所有期間や取得費の判定、特例の適用・申告は税務署・税理士等へ確認してください。
- 京都の不動産を売る予定です。取得日と購入資料を基に税の確認をしながら、売却の時期、費用、借入返済後の手取りを相談したいです。
売却方法の比較や活用の相談は、フォームの「その他」と備考欄からお知らせください。査定額を知りたい場合は「無料査定希望」を選べます。書類が足りないときは、不明な項目もそのまま伝えられます。
所在地、物件の状況、希望する期限をお知らせください。価格だけでなく、費用を差し引いた手取りと引渡し時の負担を確認しながら、売却方法を相談できます。
不動産の長期譲渡所得でよくある質問
- 購入から5年後に売れば長期ですか？
-
売却年1月1日で5年を超えているかで判定します。売却日までの経過年数だけでは決まりません。
- 相続してすぐ売ると短期になりますか？
-
原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。相続日だけで長期・短期を判断せず、取得経緯と資料を確認してください。
- 長期なら税金は売値の20.315％ですか？
-
売却代金そのものに掛けるものではありません。取得費・譲渡費用・適用できる特別控除を差し引いた課税譲渡所得を計算します。
不動産の長期譲渡所得の現況と希望を整理する
価格に影響する条件と、契約・引渡しまでに必要な作業を整理すると、比較する見積りの条件が明確になります。所在地と現況、希望期限をまとめ、どの方法で進めるかを相談しましょう。
所在地、物件の状況、希望する期限をお知らせください。価格だけでなく、費用を差し引いた手取りと引渡し時の負担を確認しながら、売却方法を相談できます。
あわせて読む：不動産売却の税金 ／ 仲介手数料の会計・税務 ／ 相続不動産の売却
